債権回収担当者の独り言
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私はいわゆるサービサー（債権回収会社）に勤務しています。仕事の内容はずばり「債権回収」です。どんな債権を回収するのかというと、要するに不良債権です。債権回収などというと何やら厳しい取立を行っているように思われがちです。もちろん、そういうケースもあります。ただ最近は「再生」などと言われるように必ずしも強引なやり方だけではありません。そんな現場の状況をつらつらと綴ってみたいと思います。
ja
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http://loanmaster.seesaa.net/article/122838208.html
連結決算
上場企業では今や連結決算は当たり前である。自ら連結決算を作成し、開示している。それを見る方も当然の事として捉えている。法人格としては別物であるが、経済実態としては同じ意思の下で活動していれば、一体として捉えないと本当の企業実態はみえてこない。それは中小企業であっても同じである。だが中小企業で連結決算などやっているところはほとんど稀な存在だ。Ａ社はＢ社、Ｃ社を関連会社として持っている。オーナーは同一だ。そして業務機能によってそれぞれ役割を分けている。これまでは決算期もバラバラで...
基本的事項
Master-hiro
2009-07-05T10:20:09+09:00
自ら連結決算を作成し、開示している。
それを見る方も当然の事として捉えている。
法人格としては別物であるが、経済実態としては同じ意思の下で活動していれば、一体として捉えないと本当の企業実態はみえてこない。
それは中小企業であっても同じである。
だが中小企業で連結決算などやっているところはほとんど稀な存在だ。
Ａ社はＢ社、Ｃ社を関連会社として持っている。
オーナーは同一だ。
そして業務機能によってそれぞれ役割を分けている。
これまでは決算期もバラバラであったが、このたびそれを3月に統一した。
金融機関からの支援を得るために必死になっていたのであるが、一部の銀行から指摘を受けて変えたのである。
上場企業は投資家の目を意識して連結決算を開示する。
中小企業は銀行だ。
銀行からの要請を受ければ、Ａ社のような危機にあって支援を受けたい企業はやっぱりそうするものである。
と言っても三社間の相対取引を開示しただけである。
本格的な連結決算まで作成するところまではいかないが、相殺勘定がわかれば債権者は勝手に作れる。
ではなぜ今までそうしなかったか、といえば税務署対策がほとんどその理由だろう。
関連会社間で自在に取引勘定を立てれば利益の「調整」は容易い。
しかも決算期を分ければ、その「調整」がわかり難くなる。
最も税務署が本気で調べれば、下手な「調整」は簡単に発覚するだろうが･･･
逆に言うとわかりにくいから銀行は決算期を合わせろとリクエストしたのだ。
その昔、山一證券は関連会社間で損を飛ばしてそれを隠し続けた。
関連会社間取引はブラックホールなのである。
（好きなだけ売ったことにし、買ったことにできるからである）
どこに視線を合わせるか、で対応が異なってくるのである。
どこもかしこもこうしてくれれば、債権者としては誠にありがたい。
だが、それで業績が回復する、という事はない。
そこが頭の痛いところなのである･･･
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http://loanmaster.seesaa.net/article/122676692.html
パチンコ、理解できかねるモノ
担当先のＡ社はパチンコ店である。パチンコ店もこの不況期勝ち組と負け組みの差は大きい。その差は簡単にわかる。近くにある競合店と比較すれば客の入りが全然違うからである。どこがどう違うのか、パチンコをやらない私にはわからない。やっぱりやった方がいいのかなと思う事しばしばである。何故なら経営者と話していてもユーザーの立場での意見が言えないからである。しかしいくら仕事の為とはいえ、（休みの日とかの）貴重な時間を使って、しかも全然好きでもないばかりか、バカらしいとさえ思う事に時間を使うの...
交渉記録
Master-hiro
2009-07-02T21:58:01+09:00
担当先のＡ社はパチンコ店である。
パチンコ店もこの不況期勝ち組と負け組みの差は大きい。
その差は簡単にわかる。
近くにある競合店と比較すれば客の入りが全然違うからである。
どこがどう違うのか、パチンコをやらない私にはわからない。
やっぱりやった方がいいのかなと思う事しばしばである。
何故なら経営者と話していてもユーザーの立場での意見が言えないからである。
しかしいくら仕事の為とはいえ、（休みの日とかの）貴重な時間を使って、しかも全然好きでもないばかりか、バカらしいとさえ思う事に時間を使うのには耐え難いものがある。
悩ましいジレンマである。
パチンコ店を展開するＡ社。
新台を入れるための資金繰りに悩む。
なぜ新台でないとダメなのか？
パチンコ素人の私はその疑問から抜けられない。
パチンコをやりに来る人は何が目的か、と言えばお金であろう。
今時ちょっと楽しんで家族に景品を持って帰って喜ばれるのを目的にしている人などほとんどいないだろう。
「新しい台で遊んで出ない」のと「古い台で出る」のとどちらがいいだろうか？
お金が目的であれば後者だと思う。
であればアウト（当たる割合）を増やしてお客さんを満足させれば利幅は薄くなっても稼げるのではないか、そう思うのである。
利幅は薄くても新台のコストが抑えられればいいではないか？
だがそうではないらしい。
お客さんは新台のところに行くらしいのである。
規模の大きい（何店舗も展開しているような）ところであれば、機械メーカーも優先的に新台を回してくれるが、規模の小さいところは後回しにされるらしい。
勝ち組との差がさらにつくらしいのである。
新台を入れる資金を確保しようと利益を取れば、それはすなわちお客さんにとっては「出ない」事を意味し、客足はさらに遠のく･･･
悪循環である。
であればこそ、「古くても出る台」を売りにすればいいのではないか、と素人的には思うのだが･･･
やっぱりパチンコ好きは新しい台が好きなのだろうか？
まだまだパチンコホールの担当先とは長い付き合いになりそうなので、こうした疑問は一つ一つ解消していきたいと考えている･･･
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http://loanmaster.seesaa.net/article/122556315.html
読書感想
毎朝の通勤。通勤電車で不快な一時を過ごす人は多いかもしれないが、私にとっては読書タイムである。このたび、同じような会計系の本を2冊読んだ。デューデリジェンスのプロが教える 企業分析力養成講座と決算書の暗号を解け! ダメ株を見破る投資のルールである。仕事柄、財務・会計系の本は好きでよく読んでいる。勉強のためでもあるし、ただ単に好きだからでもある。もういいかげん新しい知識を得られるという事も少なくなってきたとの意識もあるが、「学ぶ事はない」などと思い上がらないようにしたい、という...
独り言
Master-hiro
2009-06-30T23:11:37+09:00
通勤電車で不快な一時を過ごす人は多いかもしれないが、私にとっては読書タイムである。
このたび、同じような会計系の本を2冊読んだ。
デューデリジェンスのプロが教える 企業分析力養成講座
と決算書の暗号を解け! ダメ株を見破る投資のルール
である。
仕事柄、財務・会計系の本は好きでよく読んでいる。
勉強のためでもあるし、ただ単に好きだからでもある。
もういいかげん新しい知識を得られるという事も少なくなってきたとの意識もあるが、「学ぶ事はない」などと思い上がらないようにしたい、というのも意識的に読むようにしている理由の一つだ。
どちらも有価証券報告書を読んで上場会社の財務状況を知ろうという目的のものだ。
私が普段担当しているのは中小企業だ。
だから直接当てはまるようなものでもない。
エッセンスは同じだとしても基本コンセプトが違う（上場会社は利益が出ているようにする傾向にあり、中小企業は利益が出ていないようにする傾向がある）からそのまま当てはめるというのも難しい。
それでもやっぱりその見方は参考になる。
特にデューデリジェンスのプロが教える 企業分析力養成講座の方は単に財務データをどう分析するといった単純な話ではなく、業種に応じて様々な「分析の視点」を提供してくれる。
どうしたら発展するのか、経営陣はどう経営すべきか等々。
企業は当然の事ながら日本経済という大きな海の中を渡っているのであり、その意味では大きな船（上場会社）であろうと小さな船（中小企業）であろうと変わりはない。
経済の波間波間で同じように進めるわけでもない。
財務内容だけ見ていればいいというわけでもない。
そうした「視点」は大いに参考になった。
もう学び尽くしたと思っていたら、知りえなかった「視点」だ。
これだから止められない。
またすでに知っている知識ばかりであったとしても、素人？の社長にどう説明したらわかってもらえるか、と考えたら著者がどんな説明をしているのかは大いに参考になる。
自らの慢心を戒めるためにも、またこうした新しい視点を得るためにもこれからもこの手の本には目を通していきたいと思う。
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2009-06-30T23:11:37+09:00
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不動産業者
不動産業者から連絡があった。我々の方で担保をつけている物件を買いたいというのである。たぶんそれを仕入れてどこかに転売しようとでも言うのであろう。それはそれで悪くはない。ただこういう話には乗らない事にしている。話の筋道が違うからである。そもそも物件の所有者は債務者Ａ氏だ。売るか売らないかの判断はＡ氏にある。もちろん、売ろうとしているわけだが、あくまでも「誰に」「いくらで」売るかはＡ氏が決める事なのである。とはいえ、担保権は我々にある。Ａ氏が相手と価格を決めて売ろうとしても我々が...
交渉記録
Master-hiro
2009-06-28T21:51:33+09:00
我々の方で担保をつけている物件を買いたいというのである。
たぶんそれを仕入れてどこかに転売しようとでも言うのであろう。
それはそれで悪くはない。
ただこういう話には乗らない事にしている。
話の筋道が違うからである。
そもそも物件の所有者は債務者Ａ氏だ。
売るか売らないかの判断はＡ氏にある。
もちろん、売ろうとしているわけだが、あくまでも「誰に」「いくらで」売るかはＡ氏が決める事なのである。
とはいえ、担保権は我々にある。
Ａ氏が相手と価格を決めて売ろうとしても我々がそれに同意して担保を外さなければ売れないのも事実である。
そうした『最終決定権』を持っているという意味では我々に連絡してくるのも間違いではない。
我々の同意を取った上で、Ａ氏に「ここに売れ」と言ってもらえれば話は早いと考える事は合理的ではある。
だからそうした行動に出る意図はわからないでもない。
だが、だからといってＡ氏を飛ばして我々が話を進めるという事はありえない。
「ここに売る事で話をまとめたからここに売れ」
というわけにはいかないのである。
と言ってもそれは建前論である事も事実である。
実際本当にいい話であれば、Ａ氏に「話を聞いてみてはどうか」と紹介する手はある。
素直に相手にできない一番の理由はいきなり電話をかけてくるスタンスである。
不動産業者は本当にピンからキリである。
資本がなくても容易に参入できる分、いろいろな人がいる。
礼儀正しい人からヤ○ザまがいの人まで･･･
いきなり電話をかけてくるような相手はそれだけで回避して正解な相手であると考えている。
お行儀がよくない相手を回避する知恵とでも言うべきものかもしれない。
そしてそれは大事な知恵だと考えている･･･
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http://loanmaster.seesaa.net/article/122337899.html
現場主義？
債務者の方と面談をする場合、当社まで来ていただくか、先方にお邪魔するかのいずれかがある。私は極力先方に出向く事にしている。それはずっと社内にいると息が詰まりそうになるからでもあるし、外に出て気分転換をしたいからでもある。また「事件は現場で起こっているんだ」という有名なセリフの通りでもあるからでもある。ただ、実際のところ先方に出向く事によっていろいろと相手の事がわかるという事が一番大きい。同僚などは面倒がって呼びつける者も多い。しかし、呼んだ場合は目の前の相手の事だけしかわから...
独り言
Master-hiro
2009-06-27T11:53:03+09:00
私は極力先方に出向く事にしている。
それはずっと社内にいると息が詰まりそうになるからでもあるし、外に出て気分転換をしたいからでもある。
また「事件は現場で起こっているんだ」という有名なセリフの通りでもあるからでもある。
ただ、実際のところ先方に出向く事によっていろいろと相手の事がわかるという事が一番大きい。
同僚などは面倒がって呼びつける者も多い。
しかし、呼んだ場合は目の前の相手の事だけしかわからない。
相手のところに出かけて行けば相手以外にわかる事が多いのである。
個人の自宅であればどんな家に住んでいるのか。
どんな家具があって暮らしぶりはどんな様子なのか。
会社であれば社員はどのくらいいて、社内はどんな感じなのか。
実際に過去には従業員の数をごまかしていたケースもあった。
実際に行ってみたからわかったのである。
証券会社のカレンダーがあれば、「この人株を持っているのかな」と思うし、それが銀行のものであれば取引銀行の一つなのだろうと推測できる。
いい車に乗っていたりすればそれだけ余裕があるのかとも思う。
財務関係の資料もその場で見せてもらえる。
孫子の兵法では「地の利」を説くが、債権回収においてはそれは当てはまらない。
そんなわけもあってアポを取る時は、「わざわざ来ていただくのは申し訳ないのでこちらからお邪魔します」と言う事にしている。
呼びつけていてはわからないものも多いのである。
担保物件であれば来てもらうわけにもいかないので、当然見に行くことになる。
周辺の状況などは地図や写真だけではわからない。
慣れない地方などではタクシーの運ちゃんに話を聞けばぼんやりと様子がわかるものである。
これから暑い季節になるとついつい外出もおっくうになりがちであるが、やっぱり大事な事なので汗を拭き拭き外出しようと思う･･･
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2009-06-27T11:53:03+09:00
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頭隠して･･･
Ａ社には連帯保証人が何人かいる。みな社長の親戚だ。いろいろな経緯があって連帯保証人になっている。新しく債権を担当する事になると一通りの所得・資産の確認を行う。連帯保証人の一人であるＢ氏について自宅の登記簿謄本を取り寄せた。土地は夫人名義。たぶん、もともと奥さんの実家か何かだったのであろう。建物はＢ氏の名義･･･と思ったら所有権が知らない第三者に移転されている。よく見るとたぶん建物を建てた時の抵当権（住宅ローン）がそのまま残っている。わかりやすい資産隠しである。「頭隠して尻隠さ...
借金する人達
Master-hiro
2009-06-25T00:05:13+09:00
みな社長の親戚だ。
いろいろな経緯があって連帯保証人になっている。
新しく債権を担当する事になると一通りの所得・資産の確認を行う。
連帯保証人の一人であるＢ氏について自宅の登記簿謄本を取り寄せた。
土地は夫人名義。
たぶん、もともと奥さんの実家か何かだったのであろう。
建物はＢ氏の名義･･･と思ったら所有権が知らない第三者に移転されている。
よく見るとたぶん建物を建てた時の抵当権（住宅ローン）がそのまま残っている。
わかりやすい資産隠しである。
「頭隠して尻隠さず」というやつである。
もし本当に家を売ったのであれば、土地も建物も一緒に名義が変わっているはずであるし、ましてやローンの抵当権がついたままであるはずがない。
そんな事をしたら、万一の場合せっかく買った住宅を他人の借金のために取られる事になる。
明らかに保証債務から逃れるために名義だけ知人か何かに変えたのである。
Ａ社の経営が傾いて保証債務の履行を求められる可能性を考えて資産防衛に走ったのだ。気持ちはわからないでもないが、そういう行為はいかがなものか。
こちらも無理難題を吹っかけるつもりはないが、交渉前からこういうあからさまな事をやられると困ってしまう。
見逃して、「こうすれば逃げられる」などと吹聴されても困るし･･･
たぶん気軽に保証人を引き受けたのであろう。
親戚だから断れなかったのかもしれない。
ただ、ある程度の知識はあるのだろうと推察される。
だからこそ、幼稚な手口とはいえ、こうした資産隠しをやっているのだ。
まだどんな人なのかお会いしていないのでわからない。
どんな交渉になるのかもわからない。
ただ、そういう行為は「わかっていますよ」という事はきちんと伝えないといけない。
そしてさらにそういう行為は無力であるという事を示さないといけない。
なかなか気が重い案件である･･･
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http://loanmaster.seesaa.net/article/122035974.html
責任感
債権回収という仕事の場合、交渉相手はほとんどが経営者である。いろいろな経営者に接しているが、その中でも多くの経営者に見られる一つの傾向がある。それは「自分の責任を認めたがらない」という事である。もちろんすべてがすべてではないが、そういう人が多いと感じる。そういう人だから経営が悪化するのか、経営が悪化したからそうなるのか。私は自分が源泉と常に意識して考えるようにしている。だから自ずから、そういうスタンスが目についてしまうのかもしれない。新事業を始めてそれで失敗したのがＡ氏。積極...
借金する人達
Master-hiro
2009-06-23T00:42:18+09:00
いろいろな経営者に接しているが、その中でも多くの経営者に見られる一つの傾向がある。
それは「自分の責任を認めたがらない」という事である。
もちろんすべてがすべてではないが、そういう人が多いと感じる。
そういう人だから経営が悪化するのか、経営が悪化したからそうなるのか。
私は自分が源泉と常に意識して考えるようにしている。
だから自ずから、そういうスタンスが目についてしまうのかもしれない。
新事業を始めてそれで失敗したのがＡ氏。
積極的に応援したのがＢ銀行。
Ｂ銀行はほとんど信用扱いで多額の融資をした。
失敗の原因は過当競争である。
しかし、Ａ氏は設備投資をした施設の構造上の欠点をその理由の一つに上げる。
そしてそれは銀行も知っていたのだという。
知っていたとしても銀行はＡ氏がやると判断すればそれ従うだけである。
Ａ氏が大丈夫だと判断したのなら大丈夫だと判断したに違いない。
（銀行は構造上の問題点とそれが事業に与える影響など判断する能力はない）
またそもそもその事業はＢ銀行の紹介だとも言う。
（どのような紹介かは知らないが、紹介されれば何でもホイホイやるのだろうか？自分なりにうまく行くという判断があったからやったのではないのだろうか）
始めに多額の手数料を取られたという。
（そういう貸出商品であったようだが、納得して払ったのではないのだろうか？）
他の銀行を排除してやらされたという。
（銀行に強制力はない、分散させようと思えば出来たはずだし、何行かに声をかけて条件を競わせることだってできたはずである）
言い分をとらえて一々反論したい衝動に駆られるが、（本人には言えなかったのでここで憂さ晴らししているのだ）すべて自分がその時は納得してやったはずである。
むしろ納得していなかったのであればやらなければ良かったのだ。
文句を言いたくなる気持ちはわからないでもないが、仮にも一国一城の主である。
あまりにも見苦しいと感じる。
銀行も貸出金の返済不能という事を受けて投資（融資）失敗の責任は負っている。
Ａ氏も自分の判断と経営の失敗は自らが招いた事であるという自覚が必要ではないだろうか。
うまくいけば自分の手柄。
失敗すれば銀行の責任。
それでいいのだろうか？
我々との話し合いは真面目にやっていただいている。
それはそれでありがたい。
あとは責任転嫁の姿勢さえみせなければ立派だと思うのだ･･･
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http://loanmaster.seesaa.net/article/121884358.html
確認する事
担当先のＡホテルから稼働率の報告をしていただいた。定期的に業績を報告していただいているのだ。インフルエンザ騒動や企業の経費削減による出張客の減少でここのところ業績はますます厳しい。いただいた稼働率の推移をつらつらと眺めていたところ、おや？っと気がついた。過去からの推移の一覧表タイプなのであるが、過去のある時期の数字が違うのである。同じ時期の数字であるにもかかわらず、昨年いただいた表と今回いただいた表では数字が違う。単なるミスなのであろうか、それとも･･･さっそく、経理部長に質...
交渉記録
Master-hiro
2009-06-20T21:57:30+09:00
定期的に業績を報告していただいているのだ。
インフルエンザ騒動や企業の経費削減による出張客の減少でここのところ業績はますます厳しい。
いただいた稼働率の推移をつらつらと眺めていたところ、おや？っと気がついた。
過去からの推移の一覧表タイプなのであるが、過去のある時期の数字が違うのである。
同じ時期の数字であるにもかかわらず、昨年いただいた表と今回いただいた表では数字が違う。
単なるミスなのであろうか、それとも･･･
さっそく、経理部長に質問してみる。
「調べて回答する」と言ったきり、なかなか電話がかかって来ない。
ようやくかかってきたが、曰く地域で加盟しているホテル協会に毎月稼働率を報告しているが、そちらは他のホテルの目もあるため「数字を押さえて」報告しているそうなのである。
我々に寄こしたのは実数である、と。
ふぅ～んと聞き置く。
だがよくよく比較するとこれが正確なものと教えられた表といわゆる「報告用」とを比較してみると「報告用」の方が数字が大きい。
「数字を押さえて報告」しているのなら、小さいはずである。
こうした事は稼働率に限らずよくある事である。
これが意図的な粉飾なのかどうかの確認はしていない。
その必要もないからである。
ただ、こういう事があると他のもっと重要な資料もそうした「修正」の可能性もあると考えないといけなくなる。
それがわかっただけでも幸いである。
必要な時は納得がいくまで確認する事にしている。
過去にも金融機関別に決算書を作成していた例もあったし、従業員の数をごまかしていたケースもある。
大切なのはこちらが安易な説明で納得せずに、相手の実態をきちんと掴むようにすることだと考えている。
「相手の説明を鵜呑みにせず、必要な事は都度確認を取る」
これが身についた習性である。
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http://loanmaster.seesaa.net/article/121770214.html
連係プレー
破産手続き中のＡ社の弁護士から連絡を受けた。担保不動産を任意売却したい、ついては不動産業者Ｂ社から連絡させるのでよろしく、と。そしてＢ社から連絡があった。話によるとＢ社自身が購入すると言う。価格を聞くとこちらの見積もりよりも安い。それもそのはず、こちらの価格はエンドユーザー向けの見積価格だ。Ｂ社は自社で買ってエンドユーザーに売るわけだから当然安くなる。こちらとしてはそんなの飲めるわけがない。売りにくい物件だとか土壌汚染のリスクだとかあれこれと言うが、それでも買おうと言うのだか...
交渉記録
Master-hiro
2009-06-18T22:26:20+09:00
担保不動産を任意売却したい、ついては不動産業者Ｂ社から連絡させるのでよろしく、と。
そしてＢ社から連絡があった。
話によるとＢ社自身が購入すると言う。
価格を聞くとこちらの見積もりよりも安い。
それもそのはず、こちらの価格はエンドユーザー向けの見積価格だ。
Ｂ社は自社で買ってエンドユーザーに売るわけだから当然安くなる。
こちらとしてはそんなの飲めるわけがない。
売りにくい物件だとか土壌汚染のリスクだとかあれこれと言うが、それでも買おうと言うのだから、売る見込みがあるという事だろう。
こちらも「独自に探させてもらう、高い値段のついた方に売却していただきましょう」と回答した。
しばらくして弁護士から連絡があり、売るのはＡ社だから誰でも言いというわけにはいかない、と言い出した。
こちらも債権者としていくらでもいいから担保解除できるというものでもない、と応酬した。
挙句、妥協として買い手を捜すのはいいが、決まったらＢ社も仲介業者として参加させろと言ってきた。
弁護士が、である。
やれやれ、またかと思う。
この弁護士と不動産屋のＢ社は結託（本人たちは提携というのだろう）しているのだ。
弁護士は自分で手掛ける不動産の売りをＢ社に独占させる、
Ｂ社は仲介（あるいは自社で買って転売）して手数料（利鞘）を稼ぐ、
Ｂ社はそこから弁護士にマージンを払う、
という図式が出来上がっているのだ。
スムーズな資産処分にはある程度必要な連携だとは思うが、あまり露骨なのもいかがなものかという感じだ。
破産者に群がるハイエナのごとし。
もっとも我々もその中に入れば確実にハイエナの一頭だ。
そう感じさせられてしまう。
不幸にも社会の中でその役割を終えた会社が解体されていくのだ。
それはそれで仕方がないのだが、浅ましいハイエナにはなりたくないものだ。
せめて送り人として携わりたい。
そう思うのは虫の良い思いなのだろうか･･･
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http://loanmaster.seesaa.net/article/121643975.html
妻のアドバイス
先日取引先から自社製品（食品）をいただいた。もう20年来販売している製品だとのこと。早速家族で食す。こういう時、妻は実に頼りになる。「これ、いくらだと思う？」（値段は聞いていなかったのだ）「いくらなら買う？」「食べてみてどう？」と矢継ぎ早の私の質問にテキパキと答えてくれる。同類の製品はスーパーでは大量に売っている。だが、そんな量販品とは価格面ではまるで勝負にならないだろうと予想された。どちらかと言えば高級品に入るはずだからだ。美味しいから当然なのだが、ではそんな要因を加味して...
独り言
Master-hiro
2009-06-16T23:00:42+09:00
もう20年来販売している製品だとのこと。
早速家族で食す。
こういう時、妻は実に頼りになる。
「これ、いくらだと思う？」（値段は聞いていなかったのだ）
「いくらなら買う？」
「食べてみてどう？」
と矢継ぎ早の私の質問にテキパキと答えてくれる。
同類の製品はスーパーでは大量に売っている。
だが、そんな量販品とは価格面ではまるで勝負にならないだろうと予想された。
どちらかと言えば高級品に入るはずだからだ。
美味しいから当然なのだが、ではそんな要因を加味して「良いものだから多少は高い」として、スーパーでいくらなら買うかとなると私には皆目検討もつかない。
主婦の視点からの意見は大いに参考になる。
次にスーパー以外となるとどんなところで売っているのだろうか、考えてみる。
健康食品専門店、原料の産地でのお土産販売と二人であれこれ議論する。
そんなところなら高くても買うというのだ。
妻と食卓で会話をしながら頭の中にしっかりとインプットした。
次に訪問した時にお礼方々こちらの感想と合わせてお伝えするつもりである。
もっとも当社の主力製品ではないからどこまで関心があるのかはわからない。
どちらかと言えばメインの製品からおまけで生まれたような製品であるからだ。
だが、せっかくいただいた以上は、ただ「おいしかった」だけでは芸がない気がする。
おまけに味に関して言えば私は表現力が乏しい。
妻の意見は百人力だ。
妻もまた私に意見を求められ、ふんふんと熱心に聞いたためか得意そうであった。
妻の機嫌も取れたので一石二鳥だ。
次回訪問時に社長と話をするのが楽しみだ。
マーケティングの勉強にもなるし･･･
消費者感覚というのは日頃から意識しておきたいと思う次第である･･･
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http://loanmaster.seesaa.net/article/121501934.html
そんなはずでは･･･
昨年の秋からの金融環境の激変。順調だったところがあっという間に波に飲まれるという例も珍しくはない。自分では慎重に手を打ったつもりであるが、それをあざ笑うが如き事例も出てきている。そんな一つの例に遭遇した。Ａ氏は個人でマンション投資を行っていた。ローンを組んでマンションを購入し、賃貸に回していた。月々の収入を確実なものとする為に「家賃保証」をつけていた。賃貸マンションでは確実に借りてもらう事が必要不可欠である。そうでなければ家賃が入ってこなくて、ローンの返済ができなくなるからだ...
借金する人達
Master-hiro
2009-06-15T00:00:13+09:00
順調だったところがあっという間に波に飲まれるという例も珍しくはない。
自分では慎重に手を打ったつもりであるが、それをあざ笑うが如き事例も出てきている。
そんな一つの例に遭遇した。
Ａ氏は個人でマンション投資を行っていた。
ローンを組んでマンションを購入し、賃貸に回していた。
月々の収入を確実なものとする為に「家賃保証」をつけていた。
賃貸マンションでは確実に借りてもらう事が必要不可欠である。
そうでなければ家賃が入ってこなくて、ローンの返済ができなくなるからだ。
そういうリスクはわかっていたから、敢えて「家賃保証」をつけたのだ。
それによって例え入居者がいなくても収入を確保できるからである。
家賃の何割か（10～20％程度）は引かれるものの、その程度であれば「保険」と考えれば安いものである。
ローンが終われば家賃は全額プラス収入であり、そんな日をＡ氏は夢見ていた。
ところが家賃を保証していた会社が倒産した。
それによって今後は当然収入は入居者次第となる。
Ａ氏はパニックに陥っている。
考えてみれば、上場会社といえども倒産するこのご時勢。
そんな想定も考えておかないといけない事である。
週末にかかってくるマンション販売業者の電話は、若い担当者が何も考えずにマニュアルトークを連発してくる。
安心・安全投資の謳い文句だが、その根拠である「家賃保証」もこんな具合だ。
ましてや「立地良好」「大理石のエントランス」など何の保証にもなり得ない。
どんなマンションだって「空室」は発生する。
30年間空室率ゼロなどという賃貸マンションは、販売業者だけが理想とする空想に過ぎない。
わずかな空室率だとしても、その一室が自分の所有分かもしれないのだ。
どんなものにも「絶対」はない。
投資も然り。
あるとすれば、
「投資は現実に手元にある資金で行うもの、借金してまでやるのは投資にあらず」
その原則を守ればある程度泣きを見ないで済むかもしれないという事である。
Ａ氏は担当先ではないものの、今後うまく乗り切ってもらいたいものである･･･
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http://loanmaster.seesaa.net/article/121314946.html
アドバイスを求められた
老舗の小売店であるＡ社には半年に一度のペースでお邪魔している。債権額もそんなに大きくなく、「まぁのんびり返してください」という気楽な関係を保っている。ただし、業績はジリ貧。店舗を訪れてもいつもお客さんはいない。たまに修理のお客さんがふらりとやってくる程度だ。子息が跡取りとなる予定であるが、正直言って子息には別の商売を考えたら、と言いたくなる。どうして商売が成り立っているのか不思議なのである。店舗はボチボチでも裏でごっそりという「ビジネスモデル」があるわけでもない。そんなＡ社を...
交渉記録
Master-hiro
2009-06-11T23:29:43+09:00
債権額もそんなに大きくなく、「まぁのんびり返してください」という気楽な関係を保っている。
ただし、業績はジリ貧。
店舗を訪れてもいつもお客さんはいない。
たまに修理のお客さんがふらりとやってくる程度だ。
子息が跡取りとなる予定であるが、正直言って子息には別の商売を考えたら、と言いたくなる。
どうして商売が成り立っているのか不思議なのである。
店舗はボチボチでも裏でごっそりという「ビジネスモデル」があるわけでもない。
そんなＡ社を訪ねて、久々に店頭で社長と話をした。
唐突に社長からアドバイスを求められた。
「どうしたらもう少し売れるだろうかね？」
正直言って答えに窮した。
無理でしょうとは言えない。
あと難しいのは私の立場だ。
何の責任も負えない立場で、思いつくまま好き勝手に言うのもどうかという気もする。
ただ、自分の考えでは思いつかない外部の意見を求める社長の気持ちもわかったので、敢えて思いつくまま言ってみた。
・ 内装がどうしても古くて汚いイメージがする、せめて壁紙だけでも変えてみたらどうか
・ 商品ケース自体が木枠で古い感じがするのは仕方ないとしても、商品を置いてあるレースは新しいのに替えた方がよい
・ 全品50％オフという売り方は、安く手に入るというよりも、「あまりものの投売り」というイメージが先行する。同じ事でも一つ一つ半分の値札をつけた方がよいのではないか･･･
修理に来るお客さんがついでにケースを覗いてみたくなる工夫が必要だ、とかなんとか喋った。
私は専門のコンサルタントではないから、それらが果たして適切かどうかはわからない。
ただ、こんな風にアドバイスを求められる事も珍しくはない。
その時に「さぁ～」と首を傾げるだけではなく、それらしく多少は参考になりそうな事は言えるようでありたいと思う。
それには常日頃興味を持っていろいろと観察してみる事が必要であると思う。
心掛けてはいるものの、なかなかどうして簡単に身につくことでもない。
折に触れていろいろと勉強せねばなるまい、と決意を新たにした一こまであった･･･
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貸す親切と貸さない親切２
最近はどこの銀行も住宅ローンには力を入れている。なぜかと言えば住宅ローンは収益性も高く、尚且つ安全性も高いからに他ならない。生活の一番の基本である住居。これを守るためにも人は真っ先にローンの返済を心掛ける。また、返済のために口座に入金するから自然と家計のお金が流れ込んでくる。各種振込みや光熱費の引き落としなどが集まれば、家計のメインバンクとなり収益へとつながる。どこの銀行も力を入れる所以である。昔は頭金3割と言われていた。購入価格のうちローンが出るのは7割が限度であったため、...
独り言
Master-hiro
2009-06-09T22:32:58+09:00
最近はどこの銀行も住宅ローンには力を入れている。
なぜかと言えば住宅ローンは収益性も高く、尚且つ安全性も高いからに他ならない。
生活の一番の基本である住居。
これを守るためにも人は真っ先にローンの返済を心掛ける。
また、返済のために口座に入金するから自然と家計のお金が流れ込んでくる。
各種振込みや光熱費の引き落としなどが集まれば、家計のメインバンクとなり収益へとつながる。
どこの銀行も力を入れる所以である。
昔は頭金3割と言われていた。
購入価格のうちローンが出るのは7割が限度であったため、残り3割は自己資金を用意する都合があったのだ。
それは競売となった時には価値がだいたい3割落ちるから、万が一の時でも全額回収できるようにという銀行の都合があったのも事実である。
今は諸費用も含めて全額ローンを出すところも珍しくない。
だが、この「頭金3割」は実は利用者にとってこそ必要であると私は思う。
ローンを返済していくのは人生の大事業だ。
社会に出て、仕事も一通り覚え、収入も安定して始めて考えるべきものである。
当然、それまでには何らかの蓄えもしているべきだ。
入ってくるものすべて使ってしまうような生活をしていた人が、いきなりローンを組んで本当に生活していけるのかは疑問だ。
欲しいものが簡単に手に入る事は良いことかもしれないが、目的をもって計画的に溜めるという事を考えもしないし実践もしない人が、月々の返済を果たして本当に30年もできるのか。
最近住宅ローンの破綻が増えているのも、不況下のリストラの影響もあるかもしれないが、こういう身の丈知らずの破綻も増えているように思う。
全額ローンなどというものは本人の為にはならないのだ。
金融機関もそれを「サービス」と履き違えている。
簡単にローンを組んでくれるところが良い銀行とは限らない。
貸してくれるからといって安易にホイホイ借りるのは、借りる方が悪い。
住宅という生活の一番の基本を守る為には、そういう心がけが必要なのだ。
前回ご紹介した事例で、もしも銀行担当者がそんな風に考えてローンを断ったなら、そんな銀行でこそ借りられるように心掛けるべきだと思う。
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http://loanmaster.seesaa.net/article/121044707.html
貸す親切と貸さない親切
先日ある方の住宅ローンの話を聞いた。まだ入社まもない若いその方が住宅ローンの申し込みをしたとの事。しかし事情があって団体信用生命保険が付保できなかった。銀行の担当者からは「融資は難しいかもしれない」と言われたそうである。その方は何とかローンを借りたくて、銀行の担当者に「何とかして欲しい」と頼んだそうであるが、担当者はどういうのだろうかと個人的に興味を持った。この方は結婚している。そんなに若くして結婚もしてローンも組んで家を買うという決断の善し悪しは別にする。ただ、私がローンの...
ローン
Master-hiro
2009-06-07T23:50:57+09:00
まだ入社まもない若いその方が住宅ローンの申し込みをしたとの事。
しかし事情があって団体信用生命保険が付保できなかった。
銀行の担当者からは「融資は難しいかもしれない」と言われたそうである。
その方は何とかローンを借りたくて、銀行の担当者に「何とかして欲しい」と頼んだそうであるが、担当者はどういうのだろうかと個人的に興味を持った。
この方は結婚している。
そんなに若くして結婚もしてローンも組んで家を買うという決断の善し悪しは別にする。
ただ、私がローンの担当者だったら、現時点でのローンは諦めるように言うだろうと思った。
それはやっぱりその方のためを考えたらそう思うのだ。
団体信用生命保険は銀行が保険料を払って、借入人が万が一死亡した場合に保険料でローンが完済されるというものである。
遺族にローンが残らないというもので、よく考えられた大変良い制度だ。
これが付保できないという事は、万が一死亡したら奥さんが一家の大黒柱を失った上で、ローンの支払いまで継続しないといけなくなるという事を意味する。
銀行によっては奥さんが保証人になる事で、保険なしでも住宅ローンを認めるところもあるようである。
だが、それは本当に本人の家族にとっていいことか、は考える必要がある。
住宅ローンは大抵が30年とか35年とかの長期にわたるものである。
先々何があるかわからない。
慎重であり過ぎても何もできない。
しかしせて数年は賃貸で生活し、収入も安定し、少しは蓄えもでき、その上で考えたらいいと思うのだ。
その時点でまだ団信がだめなら何らかの付保可能な保険を考えるとかを検討すればいい。
安易に欲しいものにすぐ手を伸ばす考え方は、何かあった時の精神的耐久力に乏しいものだと常々感じている。
例えば4,000万円を借りる時、4,000万円という金額は実態感のない机上の数字でしかない。
だが、毎月返済額の10万円はリアリティを伴う目の前の現実だ。
30年間休む間もなく給料から払わないといけない目の前に横たわる現実だ。
「借りるのは簡単だが返すのは難しい」
若者には特によく理解してもらいたいと思うのだが、さて、この若者の件はどうなるのだろうか。
興味深いところである。
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http://loanmaster.seesaa.net/article/120911645.html
任売の立会い
不動産の任意売買に立ち会った。今回は担当先Ａ氏の物件を不動産業者Ｂ社が購入した。Ｂ社はその場で個人のＣ氏に売却。いわゆる「中間省略」というものである。こういうケースは珍しい事ではない。もともと不動産業者が購入するという時点で、それは転売目的である事がわかっているから問題ではない。しばらく経ってから転売するのか、その場で「鞘抜き」するのかの違いだけだからだ。狭い銀行の応接に関係者がひしめき合って、息苦しく感じた一時であった。こういうケースで私が警戒するのはＡ＝Ｂの場合である。Ｂ...
交渉記録
Master-hiro
2009-06-05T23:12:59+09:00
今回は担当先Ａ氏の物件を不動産業者Ｂ社が購入した。
Ｂ社はその場で個人のＣ氏に売却。
いわゆる「中間省略」というものである。
こういうケースは珍しい事ではない。
もともと不動産業者が購入するという時点で、それは転売目的である事がわかっているから問題ではない。
しばらく経ってから転売するのか、その場で「鞘抜き」するのかの違いだけだからだ。
狭い銀行の応接に関係者がひしめき合って、息苦しく感じた一時であった。
こういうケースで私が警戒するのはＡ＝Ｂの場合である。
ＢはＡが自分で設立したペーパーカンパニーであったりする場合もあるし、知人の会社である事もある。
そうしたケースでは、例えば最終の購入者Ｃがその不動産を5,000万円で購入する事に合意したとする。
それをＢに4,000万円で売却する、と債権者を欺き、ＢＣ間の差額1,000万円をポケットに入れるという事がある。
中抜きと言って最も警戒すべきものである。
だからまず私は「誰に売るのか」という事に神経を使う。
相手そのものもそうであるが、Ｂが購入者として登場した経緯にも気を使う。
信頼できる不動産業者の仲介なら安心だし、債務者がここに売りたいと言って連れてきたなら要注意だ。
なるべくなら何社かに競わせてより高く売るように段取りをする。
本来であれば、高く売れれば売れるほど、債権者・債務者双方にとって得なはずだ。
拒絶するのであれば、「なぜ？」と納得いくまで追求する。
幸いな事にこれまでそうした中抜きにあった事はない。
任売の現場では誰が来ているのか、それはあらかじめ予定されていた者か、後日謄本を取って確認もする。
騙す債務者が悪いのではなく、騙される方が悪いと考えている。
だからいつも慎重に対応している。
取引が終わるとほっと一息。
きちんと返済もしていただいてスムーズに終わった時は気分もいい。
いつも気持ちよく終われればそれにこした事はない。
そのためにもきちんと手抜きせずに対応する事が大切だ、と考えている。
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